تحقيق الثراء من تجديد العقارات في بلجيكا

تبحث العائلات في بلجيكا بشكل متزايد عن منازل وعقارات جاهزة للسكن. وبالتالي فإن المنزل الذي يتم تجديده يُمثِّل قيمة مضافة كبيرة للمشترين المحتملين. حيث لم يعد عليهم بناء منزل جديد بأنفسهم، ويمكنهم الإنتقال إليه على الفور. وبالتالي فإن المنازل التي تم تجديدها والجاهزة للسكن هي أكثر شعبية من المنازل غير المجددة وعادة ما يتم بيعها بشكل أسرع. أما بناء منزل جديد في بلجيكا، فإنه يكلف الكثير من المال بسبب دفع الضرائب ودفع أتعاب مهندس البناء، ودفع ثمن أرض البناء، ودفع ثمن التصاريح، وأشياء أخرى إضافية.

ملاحظة: هذا المقال للأشخاص الذين لديهم مبلغ 200 ألف يورو فما فوق، أما إذا لم يكن لديك هذا المبلغ فيجب أن تقرأ المقال إلى النهاية حتى تأخذ فكرة كبيرة عن هذا المشروع الذي سيُوصلك إلى الثراء في بلجيكا. وأنا قلت يجب أن يكون لديك المبلغ لأنني لا أحب أن أقوم بعمل هذا المشروع من خلال القروض لأن بها نسبة فائدة قد تصل إلى 4 في المئة.

أولاً، نحتاج إلى مبلغ 120 ألف يورو، وهو من خلال البحث عن منزل قديم نوعاً ما، من أجل شراءه، لكن هذا المبلغ لا يكفي لشراء منزل في العاصمة البلجيكية بروكسل أو في المدن الكبيرة. لذلك سوف نركز على القرى والمدن الصغيرة. لنفترض أن المنزل ثمنه 120 ألف يورو، قم بالتفاوض مع المالك وحاول أن تحصل عليه بثمن أرخص، على سبيل المثال 100 ألف يورو. وحاول دائماً ان تصل إلى المالك مباشرة وليس عن طريق مكاتب العقارات أو السماسرة. إسأل الجيران عن المالك وحاول أن تحصل على رقم هاتفه.

غالباً يكون مالك هذا المنزل، إما أنه ورثه من أبيه أو أمه، وبالتالي لديه منزل آخر، ويريد أن يتخلص من هذا المنزل القديم بأسرع وقت ممكن. وبما أن البلجيكيين لا يحبون المنازل القديمة لأن على حسب رأيهم تكلف الكثير من المال وأيضاً لا يرغبون في إضاعة الوقت. وبالتالي، إذا كان هذا المالك بحاجة إلى المال فقد يوافق بسرعة على المبلغ الذي تتفاوض عليه. الخلاصة يجب أن تحصل على أفضل سعر لك، وهذا به فائدة، لأنك ستستخدم هذه الفائدة في الإصلاحات.

أنا قلت أنه يجب أن يكون لديك هذه المبالغ المالية، وليس عن طريق البنك، لأنك ستوفر على الأقل مبلغ 6000 يورو فما فوق، وهو فرق العمولة في القرض. ويجب أن تبحث عن منزل لا يكون به إصلاحات كثيرة مثل إصلاح السقف لأن هذا أكثر شيئ مكلف مالياً. حاول أن تبحث عن منزل تقوم بتغيير الشبابيك وبعض الأبواب وتقوم بصباغة أو دهانة المنزل باللون الأبيض، وإذا كان المنزل يعتمد على البترول في التدفئة، قم بتغييره إلى الغاز، وبالتالي سوف تحصل على معدل طاقة أقل، وهذا من شأنه أن يسرع عملية البيع. أيضاً إذا كان الحمام قديم قم بتغييره، الأهم، هو أن تقوم بتجديد المنزل بحيث يصبح جديد وجميل.

لنفترض أن تكاليف التجديد والإصلاحات هي 80 ألف يورو زائد ثمن المنزل 100 ألف يورو زائد تسجيل المنزل في الشهر العقاري 20 ألف يورو مع الضرائب. إذن يصبح عليك المنزل بسعر 200 ألف يورو، (ممكن أكثر ممكن أقل). ولكن لنفترض أنك كنت شخص ناجح وحصلت على أقل الأسعار في كل شئ، حتى الأشخاص الذين قاموا بتجديد لك المنزل حصلوا على أتعاب مالية أقل، في حالة قمت بدفع النصف عن طريق الأسود. وأنا لا أشجع بذلك، ولكن هذا يعتبر فائدة لك.

متوسط سعر المنزل الذي يتم تجديده في القرى في بلجيكا بشكل جميل، وبه غرفتان نوم، ومعدل الطاقة به جيد، وبه شبابيك سميكة، حوالي من 270 ألف يورو إلى 320 ألف يورو. إذن لو حسبنا الأرباح فإنها كبيرة جداً وأيضاً يجب أن تتطور وفي كل مرة تربح بها، بحيث تقوم بزيادة عدد المنازل. ومن المهم أن تنتهي من منزل وتذهب للآخر، وهكذا.

بعد وقت من الزمن إذا إستطعت أن تقوم بتجديد 12 منزل في العام فإنك ستصبح مليونير في عام واحد فقط. لكن إنتبه يجب أن تقوم بعمل دراسة جدوى حتى لا تخسر. يعني بالمختصر المفيد يجب أن تدرس كل شيئ وتكون متأكد أنك ستربح، لو قمت بتجديد ذلك المنزل، ويجب أن تسأل عن كل شيئ في البلدية التي يُوجد بها المنزل.

في البداية لا تترك عملك بسبب هذا المشروع والإستثمار، ولكن قم بالعمل بجانب عملك، حتى تأخذ الخبرة الكافية، وبالتالي يصبح لديك خبرة كبيرة وأرباح كثيرة ، ثم قم بالخروج من وظيفتك الرسمية.

ما هي الأشياء التي تجعل بيع المنزل بشكل أسرع في بلجيكا؟

من الطبيعي أن العزل الحراري الإضافي للواجهة أو السقف أو الأرضية يتطلب تكلفة عالية نسبيًا. ولكن هذا سيفيدك في رفع سعر المنزل لاحقًا. ويمكنك عرضه بسعر أعلى. خاصة وأن أسعار المنازل آخذة في الارتفاع ولا يزال هناك طلب كبير على المنازل في بلجيكا.

القاعدة الذهبية عند التجديد: جدد أولاً وقبل كل شيء من أجل نفسك ومن أجل راحتك. قد يلفت الحمام أو المطبخ الجديد إنتباه المشترين المحتملين على الفور. لكن هذا لا يضمن الحصول على سعر أعلى، لأن الأذواق تختلف من شخص إلى آخر. ومع ذلك، قد يتم بيع منزلك بشكل أسرع. لذلك، عند التجديد، ركز على الأمور المهمة والهيكلية التي تحدث فرقًا بالنسبة لك من حيث الراحة أو إستهلاك الطاقة. بمجرد التفكير في العزل الحراري، على سبيل المثال، مع عزل واجهة المنزل، يمكنك ضمان تسرب قدر أقل من الحرارة، وبالتالي لن تتحمل تكاليف تدفئة مرتفعة للغاية. حيث توفر النوافذ والأبواب الجديدة أيضًا مظهرًا جديدًا ولها تأثير مفيد على فاتورة الطاقة.

ما هي فوائد تجديد المطبخ والحمام؟

المطبخ والحمام غرفتان مهمتان في المنزل. وإذا أردت تجديدهما، فيجب عليك دفع على الأقل متوسط ​​تكلفة 25 ألف يورو. ولكن لو بحثت عن أماكن رخيصة مثل مطبخ وحمام من متجر الأثاث “إيكيا” فقد توفر الكثير من المال وفي نفس الوقت تأخذ جودة ممتازة وجميلة.

وأيضاً إذا قمت بتركيب نوافذ جديدة وخاصة إذا كانت الشبابيك قديمة، فهذا قد يكلفك من 20 إلى 25 ألف يورو. ولكن سيجعل منزلك أكثر جاذبية. حيث يمكنك تخفيض الأسعار من خلال البحث عن شخص عربي أو تركي ولكن إنتبه يجب أن يكون لديه خبرة كبيرة في هذا المجال.

نصيحة: قم بتجديد وتنظيف واجهة المنزل بطبقة طلاء جديدة بلون جديد ومعاصر، وقد يكلفك هذا 4000 يورو. ولكن يمكنك بسهولة إسترداد هذا المبلغ إذا قمت ببيع منزلك. ويمكن أن يجلب لك أيضًا قيمة مضافة. وستتمكن أيضًا من بيع منزلك بسهولة أكبر لأنه سيبدو أحدث. 

ومع ذلك، كن حذرًا للغاية بشأن أنواع المشاريع التي تقوم بها… ليست كل العقارات في بلجيكا التي تحتاج إلى تجديد تستحق وقتك وأموالك وطاقتك.

تجديد منزل في بلجيكا للبيع: ما الذي تحتاج إلى إصلاحه؟

على الرغم من أنه يجب عليك التعامل مع أي تجديد بشكل منهجي، إلا أنه يجب أن تتذكر أن كل عقار يختلف عن الآخر. على سبيل المثال، موقع العقار وعمره وقيمته المحتملة بعد أعمال التحسين وأسلوبه المعماري كلها تؤثر على النهج المتبع في التجديد. وستؤثر أيضًا حالة العقار ومدى الإصلاحات والتجديدات اللازمة على عملية التجديد.

من المهم أن تأخذ في الاعتبار طريقة عمل ونهج المُثمن وهو الشخص الذي يقوم بعمل تقييم للمنزل ووضع سعر له. حيث يميل المثمن في كثير من الأحيان إلى التحرك نحو متوسط ​​سعر العقارات المماثلة في نفس المدينة أو المنطقة.

لنفترض أنك إشتريت منزلاً لتجديده وقمت بتجديده بالتعاون مع إحدى شركات التجديد، فمن الممكن إضافة تكاليف التجديد إلى سعر الشراء الأصلي للوصول إلى القيمة الجديدة للعقار بعد التجديد.

لكن… إذا كان مجموع الرقمين (سعر شراء المنزل + تكاليف التجديد) أعلى بكثير من سعر بيع العقارات المماثلة في نفس المدينة أو المنطقة، فأنت كمالك سيكون لديك مشكلة لأنك ستحسر في هذه الحالة.

ولهذا السبب من المهم جداً شراء العقارات وتجديدها عند الحد الأدنى من النطاق السعري في حي أو منطقة معينة. وتجنب النطاق السعري الأعلى، حيث أن إمكانات السعر الصعودي محدودة أكثر.

قد يلاحظ المثمنون أيضًا في تقرير التقييم الخاص بهم أن المنزل أو العقار الخاص بك، قد تم تجديده بشكل أفضل من المنازل المماثلة في المنطقة التي تم بيعها بمبلغ أقل. من أجل إثبات الزيادة في قيمة المنزل الخاص بك.

بإختصار، كمستثمر يجب عليك إعطاء المُثمن حرية كافية للأعلى. مثل العمل بموارد متواضعة وبأقل الأسعار. لذلك يجب أن تبحث عن عرب أو أتراك لكي يقوموا بتجديد المنزل وتحصل منهم على أقل سعر.

وما يساعد دائمًا على خلق هامش ربح إضافي لك هو شراء عقار بسعر أقل من القيمة السوقية من خلال بائع يريد بيع المنزل القديم بسرعة.

ملاحظة: إذا قمت بالشراء بحكمة وقمت بالتجديد بذكاء، فإن أعمال التجديد في شقة أو إستوديو أو منزل لن تكلف الكثير من الأموال. وتأكد من تنظيم فحص شامل قبل شراء عقار قديم. ففي بعض الأحيان، قد يتحول ما يبدو في البداية وكأنه عملية تجديد سهلة إلى كابوس. على سبيل المثال، يمكن أن يؤدي الضرر الناتج عن المياه إلى ظهور العفن الأسود، مما يشكل خطرًا على الصحة ويمكن أن يكون التخلص منه مكلفًا. ويمكن أن تكون إزالة الطلاء الذي يحتوي على الرصاص ، والذي تم استخدامه سابقًا ولكن تم حظره في الاتحاد الأوروبي منذ عام 1990، باهظ الثمن.

لذلك عندما تشتري المنزل القديم يجب أن تفكر في الروائح المزعجة الصادرة من المسلخ أو مزرعة الخنازير أو الدجاج، والتلوث الضوضائي المزعج الناتج عن نباح الكلاب، والروائح المزعجة من بعض الجيران الذين يدخنون باستمرار، والجيران الذين يحرقون الأخشاب والذين يغطون الحي بأكمله بعمود كثيف من الدخان خلال فصل الشتاء. وإلا فلن يقوم البلجيكيون بشراء ذلك المنزل فيما بعد.

باختصار: اكتشف المشاكل المحيطة في المنزل، وقم بتقييم ما إذا كان من الممكن أن تعرقل هدفك المتمثل في البيع لتحقيق الربح.

احذر من التكاليف المرتفعة التي تتسبب في انخفاض الأرباح وهي:

• إمدادات الكهرباء القديمة التي عفا عليها الزمن.
• أنابيب المياه التي عفا عليها الزمن.
• سقف متعفن.
• المنزل في مكان منخفض وبالتالي يكون عرضة للفيضانات.
• الانهيارات الأرضية أو الهبوط.
• تشققات في المبنى بسبب الصدمات والاهتزازات المستمرة من طريق مزدحم قريب، وما إلى ذلك.

لذلك قم دائمًا باستشارة مفتش منزل مؤهل لديه خبرة في هذه الأمور وأنظمة البناء الأخرى والمتطلبات البيئية قبل شراء عقار ليتم تجديده. وتأكد من الاستعانة بمفتش محترف لمساعدتك في فحص المنزل أو الشقة حتى تكتسب المزيد من الخبرة بنفسك.

من الطبيعي أن يتقاضى مثل هذا المفتش المحترف رسومًا مقابل إجراء فحص شامل لشقة أو منزل. لكن هذا الفحص الاحترافي يستحق الاستثمار فيه بالطبع إذا كنت لا ترغب في شراء سمكة في بحر.

الشخص المبتدئ في مجال العقارات في بلجيكا غالباً يخطئ أخطاء قاتلة، نتيجة لذلك، فإنه يقوم بإصاعة الوقت والمال في انتظار بيع ممتلكاته في النهاية.

القاعدة الأساسية هي التعامل فقط مع المشاريع التي ستمنحك على الأقل ضعف رأس المال المستثمر في الربح. على سبيل المثال، إذا أنفقت 20 ألف يورو على الإصلاحات أو التحسينات، فيجب أن تحصل على مبلغ 40 ألف يورو أو أكثر في صافي الربح في عملية البيع. وتذكر أن صافي الربح هو المبلغ المتبقي لديك بعد دفع كافة التكاليف.

يفترض العديد من المستثمرين المبتدئين خطأً أن شراء عقار بمبلغ 100 ألف يورو واستثمار 80 ألف يورو في أعمال التجديد، يعني أنه يمكن أن يقوم ببيع العقار مقابل 240 ألف يورو وتحقيق ربح قدره 60 ألف يورو.

هذا ليس صحيحا تماما، لأن هناك تكاليف أخرى مثل تكالبف نقل الملكية عند الشراء والذي يكون حوالي 4 في المئة من سعر المنزل. وتكاليف التقييم والتفتيش والمحاماة. وتكاليف الضريبة المفروضة على الشراء (رسوم التسجيل أو ضريبة القيمة المضافة). وضرائب البلدية وضريبة الأرض والتسجيل في الشهر العقاري، وتكاليف القرض في حالة الحصول عليه. ورسوم ضمان ضريبة الأملاك. وتكاليف السماسرة أو مكاتب العقارات عند شراء أو بيع المنزل في بلجيكا.

باختصار، حدد ميزانية لا تقل عن 10 بالمئة (وربما أكثر) من إجمالي سعر الشراء لتغطية كل هذه التكاليف الإضافية، اعتمادًا على المكان الذي تستثمر فيه. وإذا لم تكن متأكدًا، فاستشر وكيل عقارات محليًا للحصول على تقدير دقيق لجميع التكاليف المحتملة. إن استدعاء خبير في حالة الشك يعد أيضًا استثمارًا آمنًا في العقارات في بلجيكا للحد من المخاطر.

في النهاية، إن تحقيق الثراء وجني الأموال من العقارات في بلجيكا قد يستغرق وقتًا وصبرًا وأفقًا استثماريًا طويلًا ولا يمكن الاستهانة بالاستثمار في العقارات. ويمكن القيام بذلك بطريقة إيجابية أو سلبية.

ولكن سواء كنت تستثمر كمستثمر عقاري سلبي أو مستثمر عقاري نشط ، هناك شيء واحد مؤكد… إن النجاح في كسب المال من العقارات وبناء الثروة من العقارات بطريقة مستدامة يستغرق وقتًا.

وبعبارة أخرى، فإن تحقيق الثراء من خلال العقارات في بلجيكا يتطلب أفقًا استثماريًا طويلًا يتسم بالرؤية والاستراتيجية والصبر.

ولا تنسى أن هذا المقال خاص بموقع vtmnews.com وأنا أعطيكم خبرة 10 سنوات في بحث هذا المجال. لذلك لا تبخل في مشاركته في جميع منصات التواصل الإجتماعي. وفي المقالات القادمة سوف أكتب عن مشاريع أقوى وأقل تكلفة وأكثر ربحاً.

إقرأ أيضاً: أسعار المنازل والشقق في المدن الكبرى في بلجيكا.